Escrow คืออะไร : เตรียมตัวซื้อบ้าน ในอเมริกา

เคยหาข้อมูลเรื่องนี้ตอนจะซื้อบ้าน

เอามาเล่าอีกรอบ

ไม่ได้เชี่ยวชาญเรื่องนี้
เอามาฝากคนที่ไม่เคยได้ยินคำนี้มาก่อนนี้เลย
มาได้ยินตอนจะซื้อบ้านได้พอเข้าใจไปด้วยกันว่าคำนี้คืออะไร

/-/

ตัวแทนอธิบายว่า ในการซื้อบ้านเราต้องโอนเงินไปใส่บัญชี Escrow
เราก็เกิดอาการสงสัยขึ้นมาว่า Escrow เป็นใคร ทำไมเราต้องโอนเงินไปให้ Escrow
แล้วเราจะเชื่อใจไว้ใจ Escrow ได้แค่ไหน ว่าจะโอนไปต่อให้เจ้าของบ้าน
เลยหาคำตอบให้กับตัวเอง

ได้ความว่า

Escrow นี่เป็นชื่อของ ตัวกลาง ในการดำเนินการซื้อขาย พักเงิน โอนเงิน จากบุคคลที่ 1 ไปยังบุคคล ที่ 3 ( EScrowอยู่ ตรงกลาง บุคคลที่ 2 )

Escrow เป็นตัวกลางในตลาดReal estate ที่หลายๆสถาบันการเงินใช้บริการในการซื้อขายบ้าน

ถ้าใครมีบัญชี Paypal จะนึกภาพออกง่าย

Escrow เป็นตัวกลาง ในการโอนเงิน เช่นเดียวกับ Paypal
แต่ Escrow จะมีชื่อเสียง เป็นที่นิยมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
Escrow ทำงานมากกว่า Paypal
Paypal นี่เรา ต้องการโอนเงินไปให้ คนที่มีบัญชี Paypal เราโอนได้ตลอดเวลาง่ายๆ

Paypal โอนตาม ข้อมูลที่เราทำในรายการบัญชีเรา และจะดำเนินช่วยเหลือ เมื่อ การโอนเงินมีปัญหา

แต่ Escrow เป็นตัวแทน ในการซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพท์ จะทำงานมากกว่าโอนตามคำสั่งเราอย่างเดียว

จะตรวจสอบ หลักฐาน ข้อมูลกการซื้อขาย
มี ข้อมูลทุกอย่างบันทึกไว้ ว่า คนนี้ กู้เงิน ธนาคารนี้ ต้องโอนเงินให้ธนาคารนี้ ทุกเดือน เดือนละเท่าไหร่

หรือ ซื้อบ้าน จากคนนี่้ ถูกต้องแน่นอน มีหลักฐาน ยืนยัน ถึงจะโอนเงินต่อให้ ไปยังผู้รับ หรือเจ้าของบ้าน(ผู้ขาย) เพราะฉะนั้นไม่ต้องกังวลเรื่องเงินเราที่โอนเข้า Escrow จะถูกโอนไปต่อผิดหรือเปล่า ถ้าโอนผิด Escrow ก็คงไม่ได้รับความเชื่อุถือและนิยมอย่างทุกวันนี้

เงินในบัญชี Escrow เราจะทำรายการโอนไปให้ คนนั้นคนนี้ที่มีบัญชีEscrow เหมือนโอนเงิน Paypal ไม่ได้
และ โอนออกมาใช้ไม่ได้ ถ้ามีเงินค้างในบัญชี Escrow เยอะเกิน อยากได้คืนต้องทำเรื่องขอ Refund

และเงินที่มีเหลือในบัญชีEscrow ไม่ได้ให้ดอกเบี้ยเหมือนกับฝากเงินในบัญชีธนาคารทั่วไป เพราะฉะนั้นไม่ควรใส่เงินไว้ในนั้นเยอะเกินความจำเป็นมาก ไม่มีประโยชน์ อาจใส่เกินจำนวนขั้นต่ำที่ต้องจ่ายบ้างจำนวนหนึ่ง เดี๋ยวจะเล่าต่อไปนะคะ

หลาย ๆ สถาบันการเงิน เมื่อปล่อยเงินกู้ ซื้อบ้าน โดยให้ ดาวน์ ต่ำกว่า 20%
ทางสถาบันจะประกันความเสี่ยงโดยบังคับให้ผู้กู้ ต้องทำประกันเงินกู้ PMI : Private Mortgage Insurance (ไม่ใช้ประกันบ้านนะจ้ะ )

ประกันเงินกู้ เจ้าของบ้านจ่ายค่าประกัน แต่ผู้รับผลประโยชน์ คือ สถาบันเงินกู้
ประกันบ้าน เจ้าของบ้านจ่ายค่าประกัน ผู้รับผลประโยชน์คือ เจ้าของบ้าน

เมื่อทางสถาบันการเงิน บังคับให้ผู้กู้ ทำประกันเงินกู้ หมายความว่าผู้กู้ จะมีรายจ่ายมากขึ้น นอกจากส่งค่าบ้าน ส่งดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ยังต้องจ่ายค่าประกันเงินกู้อีก

หลายๆคำแนะนำ ถึงบอกว่า ถ้าพอเงินดาวน์ ควรดาวน์อย่างน้อย20% เพื่อที่จะไม่ต้องทำประกันเงินกู้ ( จะลดรายจ่ายได้ เดือนละ เป็นตัวเลขหลักร้อย หรือ เป็น พัน ขึ้นอยู่กับ จำนวนเงินกู้ )

และ ในคนที่กู้เงินดาวน์น้อย นอกจากทางสถาบันการเงินให้ทำประกันเงินกู้แล้ว ยังบังคับให้ทยอยจ่ายเงินประกัน และ ค่าภาษีบ้าน ทุกเดือนด้วย
ไม่ให้จ่าย เมื่อถึงกำหนดจ่ายทีเดียว เหตุผลเพราะ กลัวเราไม่มีเงินทีเดียวจ่ายหลายพันดอลล่าห์ เลยบังคับให้ทยอยส่งค่าประกัน ค่าภาษี ทุกเดือน ( ค่าประกัน ค่าภาษี บวกกัน หาร 12 คือ ยอดเงิน ที่ต้องส่งเพิ่มในแต่ละเดือนนอกเหนือ จาก ค่าผ่อนบ้าน)

โดยในการ ทำสัญญาซื้อขาย ยอดเงิน ที่ผ่อนธนาคาร แต่ละเดือน จะ บวกกับ ค่าประกันและภาษีบ้านไปด้วย

เป็นสรุปยอดขั้นต่ำที่ต้องจ่ายแต่ละเดือน ในการส่งค่าบ้าน

บางคนไม่เข้าใจ คิดว่า คือ ขั้นต่ำที่ส่งบ้านแต่ละเดือน คือ ยอดผ่อนธนาคารทั้งหมด จริงๆแล้วอาจไม่ใช่ สำหรับบางคนที่ใช้บริการดาวน์น้อย ทางสถาบันเงินกู้ อาจบังคับให้ จ่ายค่าภาษีกับประกันเงินกู้รายเดือนไปด้วย

ยอด จ่ายธนาคารผ่อนชำระเงินกู้จำนวนหนึ่ง + ยอดจ่ายภาษี ประกัน จำนวนหนึ่ง = ยอด ขั้นต่ำที่เราต้องจ่ายในแต่ละเดือน ที่เราจะถูกหักเงิน จากบัญชีเราเข้าบัญชี Escrow ทุกเดือน
แล้ว Escrow จะจัดสรรให้ ว่า ส่วนหนึ่งจะโอนต่อไป ธนาคาร เป็นค่าผ่อนชำระเงินกู้รายเดือน

ส่วนที่เป็นค่าภาษี ค่า ประกัน ที่อาจต้องจ่าย ปีละ สอง ครั้ง หรือปี ละครั้งเท่านั้น
Escrow จะเก็บเงินส่วนนี้ไว้ให้ ในบัญชี Escrow ก่อน สะสมยอดที่เราส่งไปแต่ละเดือน
เมื่อ ถึงกำหนดที่ต้อง จ่ายเงิน ค่าภาษี ค่าประกัน Escrow จะโอนไปให้ ธนาคารที่ปล่อยเงินกู้เรา (ที่ยึดฉโนดบ้านที่เราซื้อไว้) เอาไปจ่าย ค่า ต่างๆ เหล่านี้ ธนาคารเอาเงินจาก Escrow ไปจ่ายส่วนนี้ประจำปี ทำหน้าที่เป็นเจ้าของบ้านแทนเรา ระหว่างที่เรายังต้องผ่อนธนาคาร

เมื่อเรา ผ่อนส่งเงินกู้หมด เราจะเป็นอิสระจาก Escrow บัญชี Escrow จะถูกปิดลง เอกสารการครอบครองบ้านที่ถูกต้อง ส่งต่อจาก ธนาคาร มาให้เรา เป็นเจ้าของจริง เมื่อนั้นเราต้องจัดการเรื่อง ประกัน เรื่องภาษี จ่ายตามกำหนดเอง ต้องจำเอง ว่าเมื่อไหร่ต้องจ่ายอะไร ไม่มีใครจัดการให้แล้ว เราเป็นเจ้าของบ้านโดยสมบูรณ์แล้ว ทุกอย่างก็ต้องจัดการเอง

ลองถาม คุณพ่อบ้านที่ผ่อนส่งค่าบ้านกับธนาคารดูนะคะ
ใช้บริการโอนเงิน Escrow account กันหรือเปล่า

อนาคต เราอาจได้ช่วยคุณพ่อบ้าน บริหารรายจ่ายส่วนนี้

คราวหน้า จะมาเล่าว่า ยอดที่ส่ง Escrow นี้ อาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้จากอะไรบ้าง

เราควร จัดการชำระ ยังไง จ่ายเพิ่ม จ่ายขาดได้ไม๊

เผื่อว่า วันหนึ่งข้างหน้า ต้องดูแลเรื่องนี้ต่อจากคุณพ่อบ้านจะได้พอนึกออก ว่าต้องดูอะไรบ้าง

ขอให้มีความสุขกับการบริหารเงินนะ :)


https://www.lendingtree.com/mortgage/what-is-escrow-article


บล็อคเขียนเรื่องราววีซ่าอเมริกา รวมเรื่องราวเริ่มต้นในอเมริกา  พาเที่ยว เวลากลับไทย https://visapapai.com


กดไลค์เพจ https://www.facebook.com/jjparewa/  ติดตามข้อมูลนะจ้ะ

06/30/16